Gebäudeenergieberatung: Geschuldete Leistung bei Abschluss eines Beratervertrages

Gebäudeenergieberatung: Geschuldete Leistung bei Abschluss eines Beratervertrages über energetische Sanierungsmöglichkeiten eines Mehrfamilienhauses; Umfang des möglichen Schadensersatzanspruches bei Verletzung der Auskunftspflichten

1. Wer es übernimmt, über die Möglichkeiten der energetischen Modernisierung eines Objekts zu beraten, dazu Wirtschaftlichkeitsberechnungen anzustellen und Fördermittelberatung sowie Hilfestellung bei der Beantragung möglicher Fördermittel zu erbringen, schuldet letztlich in Bezug auf die Fördermittelberatung keinen Erfolg. Geschuldet wird eine fachliche Beratung dahin, welche vorgeschlagenen und auch berechneten Maßnahmen die Voraussetzungen der angegebenen Förderung erfüllen könnten.
2. Eine fehlerhafte Auskunft gewährt in der Regel einen Anspruch auf das sog. negative Interesse. Daraus folgt, dass die Verletzung der Auskunftspflicht nicht zum Ersatz des "Mindestschadens" in Höhe der entgangenen Förderung führt. Denn dies wäre das sog. positive Interesse, auf das der Geschädigte indessen keinen Anspruch hat.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Das Aktenzeichen des BGH lautet: III ZR 87/14

OLG Celle 16. Zivilsenat, Urteil vom 27.02.2014, 16 U 187/13

§ 249 BGB, § 280 BGB, § 611 BGB

Verfahrensgang

vorgehend LG Hannover, 18. September 2013, Az: 12 O 259/12
nachgehend BGH, 16. November 2016, Az: VII ZR 202/14, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 18. September 2013 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 12. Zivilkammer des Landgerichts Hannover teilweise geändert und die Klage abgewiesen.

Die Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Berufungswert: 124.440 €, davon entfallen 73.594 € auf die Berufung des Klägers.

Gründe

I.

1

Der Kläger verlangt Schadensersatz von dem Beklagten aufgrund einer fehlerhaften Beratung durch den Beklagten. Dem liegt zugrunde ein Vertrag über die Beratung der nötigen energetischen Sanierungsarbeiten zum Erhalt von staatlichen Förderleistungen an einem vom Kläger erworbenen Mehrfamilienhaus in H..

2

Der Kläger hat einen Schaden von 124.440,94 € geltend gemacht. Das Landgericht hat einen Beratungsfehler des Beklagten angenommen und die Schadenshöhe mit 50.846,82 € als begründet angesehen. Der Schaden des Klägers liege lediglich in dem entgangenen Zuschuss von 20 % der Baukosten. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen.

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Gegen dieses Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes gemäß § 540 ZPO verwiesen wird, richten sich die Berufungen beider Parteien. Der Kläger begehrt weiterhin die volle Verurteilung des Beklagten zuzüglich vorgerichtlicher Anwaltskosten.

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Der Beklagte erstrebt dagegen mit seiner Berufung die vollständige Klagabweisung. Auch der vom Landgericht angenommene Mindestschaden in Form der entgangenen Förderung von der KfW bestehe nicht. Der Kläger könne nur verlangen, so gestellt zu werden, als hätte der Beklagte ihn richtig beraten. Auch dann hätte aber der Kläger den Zuschuss in Höhe von 50.846,82 € nicht erhalten können. Das Vermögen des Klägers sei auch durch die Sanierung nicht geschmälert worden, denn er habe durch die beauftragten Bauleistungen auch einen entsprechenden Gegenwert in der Immobilie erhalten. Der Beklagte habe auch ausdrücklich bestritten, dass der Kläger behauptete Aufwendungen von 280.272 € für den Erhalt des KfW-Standards 85 hatte und die Wertsteigerung der Immobilie nur 155.000 € betrage. Im Übrigen fehle es überwiegend an der Kausalität der Beratung für den eingetretenen Schaden.

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Der Kläger hält demgegenüber im Grundsatz an seiner Schadensberechnung fest und verlangt demgemäß die Zahlung von insgesamt 124.440,94 €. Den Gesamtaufwand für die Sanierung des Hauses einschließlich Erwerb beziffert der Kläger mit 857.249,82 € (BB 4, 5 = Bl. 188 f.) und stellt dies dem behaupteten Verkehrswert von 985.000 € gegenüber, so dass er daraus einen Vermögenszuwachs (Ist-Vermögen) von 127.750,18 € errechnet. Dem sei das Soll-Vermögen bei ordnungsgemäßer Aufklärung gegenüber zu stellen, wenn der Kläger den Mehraufwand für den KfW-Standard 85 nicht betrieben hätte. Dann hätte er lediglich 426.977,45 € für die Sanierung aufgewendet zuzüglich der Erwerbskosten von 150.000 €. Der Verkehrswert des Gebäudes hätte sich dann auf lediglich 830.000 € belaufen, so dass sich in der Differenz ein Soll-Vermögen von 253.022,55 € ergebe. Die Differenz von 125.272,37 € betrage damit mehr als die Klageforderung.

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Zu ersetzen seien darüber hinaus vom Beklagten auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes.

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Der Kläger beantragt,

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unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger (insgesamt) 124.440,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

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und die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung des Klägers zurückzuweisen und

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die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils vollständig abzuweisen.

II.

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Die Berufung des Beklagten ist begründet. Die Berufung des Klägers hat dagegen keinen Erfolg.

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Der Kläger hat keinen Anspruch auf Ersatz eines durch die fehlerhafte Beratung seitens des Beklagten (bzw. seines Erfüllungsgehilfen) verursachten Schadens. Einen derartigen Schaden vermochte der Kläger nicht hinreichend darzustellen.

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1. Zwischen den Parteien ist zwar nicht im Streit, dass der Beklagte aufgrund eines Beratungsfehlers aus dem mit dem Kläger geschlossenen Beratungsvertrag dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet ist.

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Mit dem Vertrag vom 15. Februar 2010 (Anlage K 1) hatte der Beklagte u. a. Beratungsleistungen für die energetische Sanierung des Mehrfamilienhauses übernommen, darunter auch die Fördermittelberatung und Hilfestellung bei der Beantragung möglicher Fördermittel. Diese Beratung durch den für den Beklagten tätigen Mitarbeiter D. (§ 278 BGB) war unstrittig insoweit fehlerhaft, als ein Zuschuss der KfW für die vorgesehene und dann auch vom Kläger durchgeführte Sanierung nach dem KfW-Standard 85, den der Beklagte in dem von ihm erstellten Wirtschaftlichkeitsvergleich mit 50.826,82 € angegeben hatte (Anlage B 2), nicht gewährt werden konnte.

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Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag über Beratungsleistungen handelt es sich nicht um einen Werkvertrag nach § 631 BGB, denn der Beklagte schuldete im Hinblick auf die übernommene Beratung keinen Erfolg, sondern lediglich eine Dienstleistung im Sinne einer fachlichen Beratung. Er hatte es übernommen, den Kläger u. a. über die Möglichkeiten der energetischen Modernisierung des Objekts zu beraten, dazu Wirtschaftlichkeitsberechnungen anzustellen und Fördermittelberatung sowie Hilfestellung bei der Beantragung möglicher Fördermittel zu erbringen. Damit war letztlich in Bezug auf die Fördermittelberatung kein Erfolg geschuldet, sondern eine fachliche Beratung dahin, welche vorgeschlagenen und auch berechneten Maßnahmen die Voraussetzungen der vom Beklagten angegebenen Förderung erfüllen konnten. Eine Garantie zur Erlangung der angegebenen Fördermittel in diesem Sinne hat der Beklagte dagegen nicht geschuldet und auch in dem Vertrag nicht übernommen. Dies behauptet auch der Kläger nicht.

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Es entspricht daher der Ansicht des Beklagten wie auch des Klägers, dass als Rechtsfolge der fehlerhaften Auskunft deren Verletzung in der Regel einen Anspruch auf das sog. negative Interesse gewährt. Der Kläger ist mithin so zu stellen, wie er bei richtiger Auskunft gestanden hätte (Palandt/Grüneberg, BGB, vor § 249 Rn. 18 m. w. N.).

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2. Daraus folgt, dass der Beklagte dem Kläger entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht zum Ersatz des „Mindestschadens“ in Höhe der entgangenen Förderung von 50.826,82 € (Anlage B 2, KfW 85) verpflichtet ist. Denn dies wäre das sog. positive Interesse, auf das der Kläger indessen keinen Anspruch hat. Im Übrigen zeigt auch die Schadensberechnung des Klägers, dass er einen derartigen Anspruch nicht einmal selbst in dieser Form geltend macht.

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Bereits aus diesen Gründen hat die Berufung des Beklagten Erfolg.

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3. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Ersatz des Schadens, den er mit seiner Berufung in Höhe von 124.440,94 € weiter verfolgt.

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Ausgehend von dem Grundsatz nach § 249 BGB ist der Kläger so zu stellen, wie er stehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand (Beratungspflichtverletzung) nicht eingetreten wäre. Der Kläger ist dazu der Ansicht, er habe mit der hochwertigen und dem KfW-Standard 85 entsprechenden energetischen Sanierung letztlich einen unnötigen Mehraufwand getrieben und hierdurch einen Schaden erlitten, weil sich dieser Mehraufwand nicht in einem gestiegenen Verkehrswert des Gebäudes in gleicher Weise niederschlage.

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Dem vermag der Senat mit dem Landgericht nicht zu folgen.

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a) Allerdings kann dem Einwand des Beklagten, der Kläger hätte bei richtiger Aufklärung nicht von den Maßnahmen zur Erreichung des KfW-Standards 85 Abstand genommen, so nicht gefolgt werden. Der Kläger weist zutreffend auf die Rechtsprechung des BGH hin, dass derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt hat, beweispflichtig dafür ist, dass der Schaden auch eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte, der Geschädigte den (richtigen) Rat oder Hinweis also unbeachtet gelassen hätte (BGH, Urteil vom 08. Mai 2012 - XI ZR 262/10 -, BGHZ 193, 159 - 183). Diesen Beweis hat der Beklagte indessen nicht angetreten. Dagegen spricht auch schon der Inhalt des mit dem Beklagten geschlossenen Beratungsvertrages, der dem Sinne nach doch gerade auf die Beratung und dann auch den Erhalt möglicher staatlicher Förderung gerichtet war. Anderenfalls hätte der Kläger gar nicht erst eine solche kostenpflichtige Beratung in Anspruch nehmen müssen.

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b) Dennoch kann der Schadensberechnung des Klägers nicht gefolgt werden.

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Vorliegend ist es schon im Ansatz verfehlt, etwa einen Vergleich mit den Verkehrswerten der Immobilie mit und ohne die Maßnahmen zur energetischen Modernisierung vorzunehmen. Darauf hat das Landgericht zutreffend hingewiesen. Es liegt auf der Hand, dass sich nicht der finanzielle Aufwand zur Modernisierung 1 : 1 in einer gleichartigen Steigerung des Verkehrswerts der Immobilie niederschlagen muss. Dies kann der Senat als Fachsenat für Grundstückssachen und Bausachen auch ohne sachverständige Beratung feststellen. Der Verkehrswert und damit der Marktwert einer Immobilie setzt sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen, wobei dem Herstellungswert oder den Sanierungskosten nur eine gewisse Bedeutung neben anderen Faktoren zukommt. Im Übrigen spielen auch gerade die Lage und allgemeine Vermietbarkeit sowie der Zuschnitt der Räume eine entscheidende Rolle, so dass für den hier anzustellenden Vermögensvergleich im Sinne der Differenzhypothese jedenfalls der Verkehrswert keine Rolle spielen kann. Gleiches gilt für den Ankauf des Gebäudes, der hier außer Betracht zu bleiben hat, denn es kann für den Vermögensvergleich nicht darauf ankommen, wie viel der Kläger für den Ankauf ausgeben musste und ob sich dies später und in welcher Weise im Verkehrswert ausdrückt oder wiederfindet.

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Entscheidend ist dagegen, dass der Kläger für die von ihm vorgenommenen energetischen Maßnahmen mit einem höheren finanziellen Aufwand auch den entsprechenden Mehrwert in Form des entsprechenden Einbaus in das Gebäude erhalten hat. Dabei ist im Grundsatz davon auszugehen, dass die in Auftrag gegebenen Arbeiten auch wertmäßig dem entsprechen, was der Kläger dafür ausgeben musste. Das heißt: in dem so aufwendig sanierten Gebäude findet sich auch der entsprechende Gegenwert für die Modernisierungsmaßnahmen. Dies gilt - wie ausgeführt - auch dann, wenn sich dies nicht in dem Verkehrswert in gleicher Weise wiederspiegeln sollte.

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Dies zeigt auch die Kontrollüberlegung: Wenn der Kläger - wie von ihm geltend gemacht - von einer hochwertigen Sanierung Abstand genommen hätte, so hätte er zwar weniger Geld für die Sanierung ausgeben müssen; er hätte dann aber auch nicht ein derart aufwendig ausgestattetes Haus erhalten. Wenn man dem Gedankengang des Klägers dagegen näher treten wollte, müsste der Beklagte die Kosten der höherwertigen Sanierung (nach den Berechnungen des Klägers jedenfalls teilweise) ersetzen, obwohl der Kläger genau diese erhalten hat. Insoweit hat sich sein Vermögen - wie der Beklagte mit Recht vorgetragen hat - lediglich von Barvermögen in die Wertanlage der Immobilie verlagert. Dies kann für sich genommen kein Schaden sein.

29

Im Übrigen hat auch das Landgericht bereits darauf hingewiesen, dass der Kläger durch die von ihm nun als nutzlos angesehene höherwertige Sanierung des Hauses auch mit höheren Mieteinnahmen und damit einer jedenfalls langfristigen Amortisierung der Aufwendungen rechnen kann.

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Auf den Hinweis des Landgericht hin hat der Kläger aber nicht einen etwa zu berechnenden Schaden dargetan, der darin liegen könnte, dass er liquide Mittel nun in ein Haus gebunden hat und daraus jedenfalls derzeit ein Schaden entstanden sei. Einem so berechneten Schaden wären dann aber auch wieder steuerliche Vorteile gegen zu rechnen, worauf der Beklagte zutreffend hingewiesen hat.

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c) Es kommt deshalb auch nicht mehr entscheidend darauf an, ob der Kläger etwa noch im Laufe der Baumaßnahmen zur Schadensminderung gehalten gewesen wäre, noch nicht ausgeführte Leistungen zu kündigen, um so den Sanierungsaufwand - wie er es jetzt geltend machen will - kleiner zu halten.

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Dennoch weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass dies etwa für die Dämmung der Hinterfront des Gebäudes gilt, deren vorgelegte Teilrechnungen der E.-B. GbR aus September bis Dezember 2010 stammen (Anlagenkonvolut K 5), so dass allein aufgrund dieser Rechnungsstellung und der darin angeführten Ausführungszeiten anzunehmen ist, dass die entsprechenden Aufträge auch erst nach der entsprechenden Aufklärung durch den Beklagten mit E-Mail vom 23. August 2010 erteilt worden sind, jedenfalls aber noch hätten storniert werden können. Näheres dazu hat der Kläger auch nicht mitgeteilt.

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d) Letztlich ist aber auch die Darstellung der Schadensberechnung seitens des Klägers in vielen Punkten als nicht schlüssig anzusehen, so dass ihr auch insoweit nicht gefolgt werden kann:

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aa) Dies gilt bereits für die von ihm berechneten Mehrkosten, die er für die hochwertige und nun als nutzlos bezeichnete Sanierung aufgewendet haben will.

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Laut Klageschrift sollen dies 280.272 € sein. Die dazu vereinzelten Gewerke (Bl. 7, 8 mit Anlage K 5) ergeben aber nicht diesen Betrag.

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Für die Mehrkosten der Dämmung sind mit Rechnungen lediglich 52.240,52 € belegt, nicht aber 80.608,22 €. Die Differenz ist nicht erklärt, worauf schon das Landgericht zutreffend hingewiesen hat. Die Berufung des Klägers verhält sich dazu nicht. Im Übrigen erklärt der Kläger auch nicht hinreichend, warum diese Maßnahmen nicht noch hätten storniert werden können nach der im August erfolgten Aufklärung seitens des Beklagten (s. o.).

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Hinsichtlich der Dachdeckerkosten hat das Landgericht bereits darauf hingewiesen, dass durch den im Dachgeschoss geschaffenen zusätzlichen Wohnraum ohnehin eine Sanierung nach EneV 2009 vorzunehmen gewesen wäre. Auch zu diesem Einwand verhält sich die Berufung des Klägers nicht, der in der Berufung schlicht seine bisherige Schadensberechnung wiederholt, ohne sich dem Urteil des Landgerichts auseinanderzusetzen.

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Hinsichtlich des Aufwands für die Fenster gilt gleiches: das Landgericht hatte 16.307,31 € als vor der Beratung bereits in Auftrag gegeben erkannt (LGU 5). Auch damit setzt sich die Berufung des Klägers nicht auseinander. Schließlich könnte auch nicht auf den Preis für die Fenster abgestellt werden, sondern allenfalls auf die Differenz zwischen den Kosten, die bei einer weniger aufwendigen Sanierung für die Fenster angefallen wären.

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Zu den Heizungsleitungen macht der Kläger 24.920,94 € als Mehraufwand geltend. Die entsprechende Rechnung nach Anlage K 5 (5. AR G.) ergibt aber nur den Betrag von 17.952,77 €. Auch dies erklärt der Kläger nicht. Im Übrigen hat der Beklagte darauf hingewiesen, dass die Fernwärmeversorgung ohnehin beabsichtigt war. Etwaige Mehrkosten, die auch nichts mit der Frage der energetischen Sanierung zu tun haben, sind daher schon nicht kausal auf eine fehlerhafte Beratung des Beklagten zurückzuführen.

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Dies gilt gleichermaßen auch für die Kosten des Fernwärmeanschlusses, der nichts mit der fraglichen energetischen Sanierung zu tun hat.

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Schlussendlich ist auch der Sanierungsaufwand des Klägers für die sonstige Instandsetzung des Hauses, die er mit 426.977 € angibt, nicht hinreichend dargetan. Der bloße Hinweis auf die dazu vorgelegte DATEV-Auswertung ist vollkommend unzureichend und nicht nachvollziehbar.

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4. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 97, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.