Maklervertrag: Voraussetzungen des Nachweises einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages

Oberlandesgericht Frankfurt am Main
Urt. v. 12.08.2015, Az.: 12 U 67/14

Maklervertrag: Voraussetzungen des Nachweises einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages

Verfahrensgang:

vorgehend:

LG Darmstadt - 27.02.2014 - AZ: 3 O 274/13

nachgehend:

BGH - 12.01.2017 - AZ: I ZR 198/15, auf Revision teilweise aufgehoben und abgeändert

OLG Frankfurt am Main, 12.08.2015 - 12 U 67/14

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der Einzelrichterin der 3. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 27.2.2014 (Az. 3 O 274/13) teilweise abgeändert.

Die Klage gegen die Beklagte zu 1) wird abgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten haben die Klägerin und der Beklagte zu 2) jeweils hälftig zu tragen. Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) insgesamt, der Beklagte zu 2) die der Klägerin zur Hälfte. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Seite durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I.

Die Klägerin nimmt die beklagten Eheleute auf Maklerprovision aus einem Grundgeschäft in Anspruch.

Der Beklagte zu 2) meldete sich Anfang September 2012 auf ein Inserat im Internet bei Herrn X und bekundete Interesse an dem Erwerb des dort angebotenen Objekts in Stadt1. Mit E-Mail vom 14.9.2012 wies ihn die Klägerin auf ein vergleichbares Objekt in Stadt2 hin (Bl. 38). Dieses Objekt war von der Klägerin ebenfalls im Internet (Y) eingestellt. In der Objektbeschreibung (Bl. 39 ff.) war die Klägerin als Ansprechpartnerin bezeichnet, das Objekt ohne Angabe der genauen Anschrift beschrieben und bildlich dargestellt sowie ein Hinweis enthalten, dass die Provision 5,95 % vom Kaufpreis betrage und bei notarieller Beurkundung fällig sei. Die Preisvorstellung des Veräußerers war mit 385.000 € angegeben. Auf die E-Mail der Klägerin meldete sich der Beklagte zu 2) noch am selben Tage mit E-Mail bei ihr zurück, bedankte sich für die Information über das Objekt in Stadt2 und fragte nach einem Besichtigungstermin am 15.9.2012 (Bl. 47). Die Klägerin bot eine Besichtigung am 15. September um 10:00 Uhr an und nannte als Anschrift Stadt2, Z-Str. (Bl. 47). Der Beklagte zu 2) bestätigte den Termin nach Rücksprache mit seiner Ehefrau mit den Worten, "wir bestätigen den Termin" (Bl. 45). Die Beklagten besichtigten das Objekt mehrfach, die Klägerin übersandte dem Beklagten zu 2) am 16.9.2012 Pläne (Bl. 49) und am 17.9.2012 den Energieausweis für das Gebäude (Bl. 53). Daraufhin stellte der Beklagte zu 2) gegenüber der Klägerin ein Kaufangebot von 370.000 € in Aussicht und die Klägerin gab ihm den Namen des Veräußerers mit E-Mail vom 17.9.2012 bekannt (Bl. 59). Einen weiteren Besichtigungstermin für Montag, den 24.9.2012 sagte der Beklagte zu 2) mit E-Mail vom 21.9.2012 mit der Begründung ab, er habe es sich anders überlegt und werde kein Kaufangebot abgeben (Bl. 60).

Am 12.10.2012 erwarben die Beklagten das ihnen von der Klägerin bekannt gemachte und gemeinsam mit ihr besichtigte Objekt in Stadt2 nach weiteren Besichtigungen mit einem Herrn A, einem Bekannten des Beklagten zu 2), und dem Zeugen B von diesem und dessen Ehefrau durch notariellen Vertrag zum Preis von 350.000 €.

Mit Schreiben vom 26.8.2013 (Bl. 3) fakturierte die Klägerin den Beklagten aus einem Kaufpreis von 350.000 € eine Provision von 5 % netto zuzüglich Umsatzsteuer, insgesamt 20.825 €. Der Beklagte zu 2) verweigerte den Ausgleich der Rechnung mit der Begründung, es liege kein Nachweis vor, das Objekt sei mangelhaft und "wir" seien von der Klägerin unzureichend beraten worden (Bl. 63).

Die Klägerin hat behauptet, es habe eine unterschriebene Reservierungsvereinbarung zwischen ihr und den Beklagten nach dem von ihr üblicherweise verwendeten Muster gegeben (Bl. 48). Diese habe sie im Anschluss an die Absage durch den Beklagten zu 2) vom 21.9.2012 in der Annahme vernichtet, das Geschäft sei nicht zustande gekommen. Sie habe erst durch einen Kontakt mit dem Zeugen B im August 2013 davon erfahren, dass die Beklagten dessen Grundstück doch erworben hätten. Der Zeuge B könne bestätigen, dass die Provisionsvereinbarung von beiden Beklagten unterschrieben worden sei (Bl. 22).

Die Beklagten haben das Entstehen eines provisionspflichtigen Maklerauftrages sowie einen ausreichenden Nachweis bestritten. Insbesondere sei eine Verpflichtung der Beklagten zu 1) nicht erkennbar. Der Beklagte zu 2) hafte nicht für die Forderung, weil sich die Klägerin bei der Besichtigung nicht mit Namen vorgestellt habe. In seiner E-Mail vom 21.9.2012 liege ein Abbruch der Vertragsverhandlungen Bei der nachfolgenden Beurkundung habe der Zeuge B auf Befragen durch den Notar erklärt, es sei kein Makler beteiligt gewesen.

Das Landgericht hat den Klageanspruch in Höhe von 20.825 € nebst Zinsen durch Urteil vom 27.2.2014 (Bl. 74) gegen beide Beklagte mit der Begründung zuerkannt, es liege ein konkludenter Maklervertrag vor. Das Angebot liege im Schreiben der Klägerin vom 14.9.2012, welches beide Beklagten in Kenntnis der Provisionspflicht gemäß Exposee durch die Besichtigung und ihr Kaufangebot angenommen hätten. Hinsichtlich der Einzelheiten und der erstinstanzlichen Anträge wird auf das Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

Gegen das ihnen am 28.3.2014 zugestellte Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer am 28.4.2014 bei dem Berufungsgericht eingegangen Berufung und machen geltend, es fehle an einem konkludenten Vertragsschluss. Da die Klägerin eine schriftliche Vereinbarung behaupte, komme ein konkludenter Abschluss nicht mehr in Betracht. Die Beklagte zu 1) sei nicht passivlegitimiert, weil es kein an sie gerichtetes Angebot der Klägerin gegeben habe, was sie habe annehmen können. Die um ein Jahr verzögerte Rechnungsstellung belege, dass die Klägerin selbst nicht von einem provisionspflichtigen Geschäft ausgegangen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 30.6.2014 Bezug genommen.

Die Berufungskläger beantragen,

das am 27.2.2014 verkündete Urteil des Landgerichts Darmstadt, Az. 3 O 274/13, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Berufungsbeklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil als rechtsfehlerfrei. Mit dem Schreiben vom 6.9.2013 sei von den Beklagten eingeräumt worden, dass die Klägerin von ihnen beiden beauftragt worden sei; denn sie hätten Mängel der Leistung gerügt. Ergänzend wird auf den Schriftsatz vom 11.8.2014 Bezug genommen.

Das Berufungsgericht hat den Zeugen B vernommenen. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 12.8.2015 verwiesen.

II.

Die Berufung ist zulässig und teilweise begründet. Das angefochtene Urteil war hinsichtlich der Passivlegitimation der Beklagten zu 1) abzuändern und die Klage insoweit abzuweisen. Im Übrigen ist die Berufung der Beklagten unbegründet.

1. Das Urteil des Landgerichts ist rechtlich nicht zu beanstanden im Sinne von § 513 Abs. 1 ZPO hinsichtlich der Passivlegitimation des Beklagten zu 2) für den klägerischen Provisionsanspruch. Dieser besteht gem. § 652 Abs. 1 BGB, weil der Beklagte zu 2) der Klägerin einen entgeltlichen Maklerauftrag erteilt und diese ihm ein Objekt nachgewiesen hat, über welches ein Kaufvertrag zustande gekommen ist.

a) Den konkludenten Abschluss des Maklervertrages hat das Landgericht zu Recht in der E-Mail-Korrespondenz der Parteien und den durchgeführten Besichtigungen erblickt. Denn der Beklagte zu 2) wusste aufgrund der ihm zugegangenen Mitteilung vom 14.9.2012, dass die Klägerin als Maklerin tätig war und hat auch das Objekt, auf welches sie ihn hingewiesen hat, zur Kenntnis genommen. Anders kann seine Mitteilung vom 14.9.2012, in der er sich für die Information über das Objekt in Stadt2 bedankt, nicht verstanden werden. Dadurch, dass der Beklagte zu 2) die Klägerin auf der Grundlage dieser Informationen um einen Besichtigungstermin gebeten und diesen mit ihr wahrgenommen hat, ist der Maklervertrag konkludent zu Stande gekommen, weil der Beklagte zu 2) aus dem Anschreiben der Klägerin und aus dem Inserat, in welchem die Klägerin namentlich genannt wurde, erkennen konnte, dass sie nur gegen Provision tätig werden wollte. Anders als er nunmehr vorträgt, hat er die Maklerdienste in Anspruch nehmen wollen, um das Grundstück besichtigen und gegebenenfalls erwerben zu können.

Aus der Entscheidung BGH vom 3.5.2012, III ZR 62/11, NJW 2012, 2268 ergibt sich für den vorliegenden Sachverhalt keine andere Lösung. Denn die Klägerin hat den Beklagten durch den Hinweis auf das Internet-Inserat für das Objekt in Stadt2 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Provision fällig ist. Angesichts der Formulierung konnte der Beklagte zu 2) erkennen, dass sich das Provisionsverlangen an ihn als potentiellen Käufer richtete. Denn es bezieht sich ausdrücklich auf den Kaufpreis und auf die Fälligkeit bei notarieller Beurkundung.

Daraus, dass der Verkäufer bei der Beurkundung erklärt haben soll, es sei kein Makler beteiligt gewesen, was dieser als Zeuge nicht zuverlässig bestätigt, sondern nur unter der Prämisse für möglich gehalten hat, dass die Verhandlungen des Beklagten zu 2) mit der Klägerin "abgebrochen" gewesen seien, ergeben sich auch keine Anhaltspunkte gegen einen provisionspflichtigen Maklerauftrag des Beklagten zu 2) gegenüber der Klägerin. Dass der Zeuge einen Verhandlungsabbruch annahm, beruht auf der Mitteilung des Beklagten zu 2) vom 21.9.2012 (Bl. 60). Seinen dortigen wörtlichen Angaben zuwider hat der Beklagte zu 2) sehr wohl virulentes Interesse am Objekt gehabt und die Verhandlungen danach mit dem Zeugen B fortgesetzt, allerdings hinter dem Rücken der Klägerin. Es liegt deshalb nahe, dass das Schreiben vom 21.9.2012 vor allem dem Zweck diente, die Klägerin um die Möglichkeit eines Provisionsanspruchs zu bringen.

b) Hinsichtlich der Beklagten zu 1) fehlt es jedoch an einem Vertragsschluss, weil das Angebot vom 14.9.2012 nicht an diese, sondern nur an den Beklagten zu 2) gerichtet war. Die nachfolgende Korrespondenz der Parteien ergibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte zu 2) seine Ehefrau im Wege der Stellvertretung gem. § 164 Abs. 1 BGB mit verpflichtet hätte. In den beiden ersten Mails vom 14.9.2012 spricht er ausdrücklich nur von sich. Die dritte Mail vom 14.9.2012 bestätigt lediglich den Termin in der "Wir"-Form. Daraus und aus der nachfolgenden Besichtigung mit der Ehefrau lässt sich nicht entnehmen, dass der Beklagte zu 2) diese in Bezug auf den Maklervertrag mit verpflichten wollte. Dies konnte die Klägerin zum einen anhand der Formulierung erkennen. Zum anderen war es für sie als Maklerin erkennbar, dass vor dem Erwerb eines Familienheims auch die Ehefrau Besichtigungsinteresse hat, ohne dass sie deshalb Partei des Maklervertrages werden wollte, nachdem der Beklagte zu 2) sich nach dem Empfängerhorizont der Klägerin hierzu bereits verpflichtet hatte. Etwas anderes folgt auch nicht aus der Mitteilung des Beklagten zu 2) vom 6.9.2013. Das Schreiben wechselt in der Formulierung zwischen Singular und Plural und lässt erkennen, dass der Verfasser sich insoweit keine abschließenden Gedanken gemacht hatte.

Die Bekundungen des vom Berufungsgericht vernommenen Zeugen B haben die Behauptung der Klägerin nicht bestätigt, beide Beklagten hätten die Reservierungsvereinbarung unterschrieben. Der Zeuge B gab an, eine schriftliche Reservierungsvereinbarung nicht gesehen zu haben. Aus seiner Aussage ergaben sich auch keine Hinweise darauf, dass sich die Beklagte zu 1) auf andere Weise zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet haben könnte. Soweit er bekundet hat, der Beklagte zu 2) habe ihm im Verlauf einer Besichtigung auf Befragen erklärt, er sei Kunde der Firma C bzw. der Klägerin, beweist dies keine Passivlegitimation der Beklagten zu 1), weil sich die Erklärung ausdrücklich nur auf den Beklagten zu 2) bezogen haben soll.

Eine Mitverpflichtung der Beklagten zu 1) durch die Erklärung und das Verhalten des Beklagten zu 2) gemäß § 1357 BGB ist nicht eingetreten. Denn eine Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision von knapp 21.000 € überschreitet nach ihrer Bedeutung und ihrem Volumen den Rahmen der Geschäfte, über die sich Ehegatten vorher nicht abzustimmen pflegen (OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 1524 [OLG Düsseldorf 22.09.1995 - 7 U 230/94]; OLG Oldenburg MDR 2010, 1265 [OLG Oldenburg 16.06.2010 - 5 U 138/09]).

c) Für den erforderlichen Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages reicht es aus, wenn der Makler seinem Kunden und Auftraggeber ein Objekt und einen verkaufsbereiten Verkäufer nennt und ihn dadurch in die Lage versetzt, in konkrete Vertragsverhandlungen zu treten (vgl. BGH III ZR 82/08 MDR 2009, 1031 [BGH 04.06.2009 - III ZR 82/08]). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, weil die Klägerin das Objekt durch den Hinweis auf das Inserat beschrieben, den Namen des Verkäufers spätestens in der Mitteilung vom 17.9.2012 angegeben und die Anschrift bereits am 14.9.2012 bekannt gegeben hat. Die weiteren Einwände des Beklagten zu 2), ihm sei der Name des Anbieters nicht bekannt gewesen und die Klägerin habe sich nicht vorgestellt und er habe nicht gewusst, dass es sich bei ihr um eine entgeltlich tätige Maklerin handle, sind mit den vorgetragenen unstreitigen Tatsachen unter keinem Gesichtspunkt in Einklang zu bringen.

d) Der Kausalzusammenhang zwischen dem Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages und dem zwischen den benannten Verkäufer B und den Beklagten geschlossenen notariellen Vertrag ist durch die Mitteilung des Beklagten zu 2) vom 21.9.2012 nicht unterbrochen worden. Kongruenz besteht nach der Rechtsprechung regelmäßig bis zur Dauer von einem Jahr; innerhalb dieses Zeitraums ergibt sich der Schluss auf den Ursachenzusammenhang regelmäßig von selbst (BGH III ZR 379/04, NJW 2006, 3062 Juris Rn. 18). Hier lag zwischen der Mitteilung vom 21.9.2012 und dem notariellen Vertrag 12.10.2012 weniger als ein Monat und das Grundstück wurde durch die Beklagten vom Zeugen B zum Preis von 350.000 € erworben, nachdem der Beklagte zu 2) gegenüber der Klägerin zuletzt ein Kaufpreisangebot von 370.000 € in Aussicht gestellt hatte. Die geringfügige Abweichung im Preis beeinträchtigt die Kongruenz nicht. Denn sie hält sich im Rahmen des üblichen Verhandlungsspielraums bei Grundgeschäften dieser Art und war vom Beklagten zu 2) bereits während der noch von der Klägerin begleiteten Verhandlungen intendiert (vgl. Mail vom 21.9.2012, Bl. 61).

e) Die Höhe der vereinbarten und vom Beklagten zu 2) geschuldeten Provision ergibt sich aus dem in Bezug genommenen Provisionsverlangen im Inserat in Verbindung mit der zutreffenden Berechnung vom 26.8.2013 auf der Basis des Kaufpreises von 350.000 € aus der notariellen Vereinbarung vom 12.10.2012 mit 20.825 € brutto.

Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

2. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 100 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß der §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht vor.